Om vedlikeholdsplikt
Andelseier har selv ansvar for vedlikehold innenfor boligens fire vegger, mens borettslaget har ansvar for vedlikehold av uteareal, fellesareal og bygning. Borettslagsloven gir retningslinjer for hva som er borettslagets ansvar og plikter – og hva som er dine rettigheter. Andelseier skal holde boligen og andre rom/areal som hører boligen til i forsvarlig stand.
Andelseiers vedlikeholdsplikt
Andelseieren vedlikeholdplikt omfatter bruksenheten, boder, grunnareal og andre rom eller deler av rom, gjenstander og innretninger som seksjonseieren har bruksrett til, for eksempel terrasser og balkonger.
Vedlikeholdsplikten innebærer at man skal holde andelen forsvarlig ved like. Med dette menes at vedlikeholdet ikke må bli så dårlig at eiendommens totale verdi blir redusert eller at det oppstår skader eller ulemper for de andre andelseierne.
Vedlikeholdsplikten omfatter blant annet:
- Vindu, for eksempel utvendig og innvendig rutevask, male innvendige karmer, male utvendige karmer dersom det er praktisk mulig å komme til, å bytte glassrute, men likevel ikke utskifting av hele vinduet.
- Vedlikehold av innvendige dører med karmer, låser, nøkler, vinduer, panelovner, elektriske ledninger fra boligens apparattavle, sikringer og batteri i røykvarsler.
- Rør (for eksempel staking av rør frem til den forgreining der rør fra en bruksenhet går sammen med rør fra andre bruksenheter).
- vedlikehold av sanitærporselen, badekar og kraner.
- Skap, benker, kraner, blandebatteri med pakninger og termostat.
- Inventar (for eksempel varmtvannsbereder, som er montert inne i bruksenheten).
- Ledninger med brytere.
- Sikringsskap og koblingsbokser i bruksenheten.
- Innretninger f.eks. til oppvarming av bruksenheten som er montert inne i leiligheten (radiator).
- Utstyr i leiligheten.
- Den delen av et callinganlegg som befinner seg inne i leiligheten.
- Innvendige flater i leiligheten slik som gulvbelegg, tapet, veggplater, gulvplater og himlingsplater.
- Innvendige flater på balkong, veranda eller terrasse.
- Ytterdør i leiligheten men likevel ikke utskifting av hele ytterdøren.
- Skillevegger og listverk.
Borettslagets vedlikeholdsplikt
Kravene til forsvarlig vedlikehold avhenger av hvor gammelt bygget er og hvilken standard andelene og eiendommen for øvrig hadde da det ble bygget i forhold til det som da var vanlig. Den opprinnelige standard er alltid utganspunktet, men ved vurderingen av behovet for vedlikehold må borettslaget likevel ta hensyn til utviklingen siden bygningen ble oppført.
Virkningen av at borettslaget har ansvar for vedlikehold er at alle kostnadene forbundet med slikt vedlikehold er fellesutgifter.
Andelseieren kan kreve:
- At eiendommen holdes i den stand som var forskriftsmessig og fagmessig forsvarlig på det tidspunkt bygningen ble bygget med tillegg av senere offentligrettslige krav.
- At det ikke oppstår skade eller ulempe for andre.
- At eiendommen opprettholder sin funksjonsdyktig og sikkerhetsmessig forsvarlige stand slik at verdien opprettholdes.
- At det visuelle inntrykk opprettholdes, f.eks. at maling ikke skal flasse av.
- At det etableres ordentlig sikring og rutiner for sikring av alle deler av det borettslaget har vedlikeholdsansvar for.
Borettslaget har plikt til å vedlikeholde det som seksjonseieren ikke har plikt til å vedlikeholde i tilknytning til andelen, slikt som
- Utskiftning av ytre ytterdør (hovedinngang og rømningsveier), herunder dørlåser, det vil si hele låskassen, låsesylinder, håndtak, samt plikt til å skaffe nøkler når det er nødvendig.
- Utskiftning av vindu med ramme.
- Tak.
- Bjelkelag.
- Bærende veggkonstruksjoner.
- Felles rør, ledninger og kanaler og andre felles-installasjoner som går igjennom leiligheten.
- Rør og ledninger som er bygget inn i bærende konstruksjoner.
Vedlikeholdsmangler og skader som borettslaget er ansvarlig for skal utbedres så raskt som mangelen og skaden gjør det nødvendig. Borettslaget vedlikeholdsplikt er den samme uansett om sameiets bygninger består av tomannsboliger eller blokkbebyggelse.